Immobilie in Florida kaufen als Deutscher – Der komplette Guide
Der Kauf einer Immobilie in Florida ist für viele Deutsche eine große Entscheidung.
In diesem Guide zeige ich dir Schritt für Schritt, wie du als Deutscher sicher eine Immobilie in Florida kaufen kannst.
Mit über 10 Jahren Erfahrung begleite ich deutsche Käufer beim Immobilienkauf in Florida.
Budget & Finanzierung verstehen
Bevor du mit der Immobiliensuche in Florida beginnst, ist es entscheidend, dein Budget klar zu definieren.
Viele Käufer unterschätzen die tatsächlichen Kosten oder starten ohne klare Finanzierungsstrategie – das führt oft zu Verzögerungen oder Fehlentscheidungen.
Als deutscher Käufer hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
1. Kauf mit Eigenkapital (Cash)
Viele internationale Käufer entscheiden sich für einen Kauf ohne Finanzierung. Das vereinfacht den Prozess und erhöht die Chancen bei Verhandlungen.
Finanzierung über US-Banken
Auch als Ausländer kannst du in den USA eine Finanzierung erhalten. In der Regel liegt die erforderliche Eigenkapitalquote bei etwa 30–40 % des Kaufpreises.
Zusätzlich solltest du immer folgende Kosten einplanen:
Nebenkosten, Steuern, HOA-Gebühren und ggf. Property Management.
Mein Tipp:
Definiere dein Budget realistisch und plane genügend Spielraum ein – so vermeidest du Überraschungen und kannst schneller handeln, wenn sich eine gute Gelegenheit ergibt.
Auf Wunsch kann ich dich auch mit deutschsprachigen Finanzierungspartnern in Florida vernetzen, die Erfahrung mit internationalen Käufern haben.
Die richtige Lage in Florida wählen
Die Wahl der richtigen Lage ist einer der entscheidendsten Faktoren beim Immobilienkauf in Florida.
Je nach Ziel – Eigennutzung, Ferienimmobilie oder Investment – eignen sich unterschiedliche Regionen.
Miami und insbesondere Brickell oder Miami Beach sind sehr gefragt bei internationalen Käufern und bieten großes Potenzial für kurzfristige Vermietung und Wertsteigerung.
Fort Lauderdale überzeugt durch eine etwas ruhigere Atmosphäre bei gleichzeitig hoher Lebensqualität und guter Nachfrage.
Orlando hingegen ist besonders interessant für Investoren im Bereich Ferienvermietung, da die Region stark vom Tourismus geprägt ist.
Wichtig ist:
Nicht jede Immobilie passt zu jeder Strategie. Eine gute Lage hängt immer davon ab, was du mit der Immobilie erreichen möchtest.
Mein Tipp:
Konzentriere dich nicht nur auf den Preis, sondern auf die langfristige Entwicklung der Lage und die Nachfrage in der jeweiligen Region.
Der Immobilienkauf in den USA – Schritt für Schritt
Der Kaufprozess in den USA unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich vom Immobilienkauf in Deutschland.
Sobald du eine passende Immobilie gefunden hast, wird ein Kaufangebot abgegeben. Wird dieses akzeptiert, beginnt die sogenannte „Under Contract“-Phase. 7-45 Tage
In dieser Zeit werden alle wichtigen Schritte durchgeführt, wie z.B. die Prüfung der Immobilie, Vertragsdetails und – falls erforderlich – die Finanzierung.
Ein wichtiger Bestandteil ist auch die Title Company. Sie stellt sicher, dass die Eigentumsverhältnisse korrekt sind und begleitet den gesamten Kaufprozess bis zum Abschluss.
Der eigentliche Abschluss „Closing“ erfolgt in der Regel innerhalb weniger Wochen und ist oft deutlich schneller als in Deutschland. (ca. 1–3 Wochen bei Cash, und 30-45 Tage bei Finanzierung)
Wichtig ist:
Der gesamte Ablauf ist klar strukturiert, unterscheidet sich aber von dem, was viele deutsche Käufer gewohnt sind.
Mein Tipp:
Lass dich von Anfang an professionell begleiten, um Fehler zu vermeiden und den Prozess reibungslos abzuwickeln.
Kosten, Steuern & laufende Ausgaben
Beim Immobilienkauf in Florida solltest du neben dem Kaufpreis auch die laufenden Kosten und Steuern berücksichtigen.
Zu den wichtigsten Kosten gehören:
• Grundsteuer (Property Tax) – ca. 1–2 % des Immobilienwertes pro Jahr
• HOA-Gebühren – je nach Gebäude oft zwischen $500 und $1.500 monatlich
• Versicherung – abhängig von Lage und Objekt
• Instandhaltung und ggf. Property Management
Mit Finanzierung: ca. 1,5 % – 3 %
Barzahlung: ca. $2.000 – $5.000
Für deutsche Käufer ist außerdem wichtig zu wissen, dass zwischen Deutschland und den USA ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht.
Das bedeutet, dass du nicht doppelt Steuern auf deine Einkünfte zahlen musst.
Wichtig ist jedoch:
Die genaue steuerliche Situation hängt immer von deiner persönlichen Struktur ab.
Mein Tipp:
Lass dich frühzeitig beraten, um die optimale Strategie für deine Investition zu wählen und steuerliche Vorteile bestmöglich zu nutzen.
Auf Wunsch kann ich dich auch mit deutschsprachigen Anwälten und Steuerexperten in Florida vernetzen, die auf internationale Käufer spezialisiert sind.
Aber wer bezahlt den Makler auf Käuferseite?
Auch wenn sich die Regelungen im August 2024 geändert haben,
ist es in der Praxis in der überwiegenden Mehrheit der Fälle (ca. 90–99 %) weiterhin so, dass der Verkäufer
die Provision für den Käufermakler übernimmt.
Das bedeutet für dich:
Wenn du mit mir als Maklerin arbeitest, musst du dir in der Regel keine zusätzlichen Kosten für meine Leistung einplanen.
Falls du dich zunächst unabhängig informieren möchtest – z.B. zu Themen wie Immobilienkauf, Investitionsmöglichkeiten oder Leben in Florida – biete ich auch individuelle Beratungsgespräche per Zoom an.
In einem persönlichen 60-minütigen Gespräch kannst du alle deine Fragen stellen und erhältst bei Bedarf auch Empfehlungen zu deutschsprachigen Finanzierungspartnern, Anwälten und Steuerexperten vor Ort.
Die Gebühr hierfür beträgt $300.
Häufige Fehler vermeiden!
Beim Immobilienkauf in Florida können kleine Fehler schnell teuer werden – besonders für internationale Käufer.
Zu den häufigsten Fehlern gehören:
• Unterschätzung der laufenden Kosten
• Falsche Einschätzung der Lage
• Keine klare Investment- oder Nutzungsstrategie
• Steuerliche Aspekte werden zu spät berücksichtigt.
Viele dieser Fehler lassen sich vermeiden – wenn man weiß, worauf es ankommt.
Ich habe bereits Käufer begleitet, die zuvor schlechte Erfahrungen gemacht haben – häufig durch unklare oder nicht transparente Kostenstrukturen.
Gerade für internationale Käufer ist es oft schwer zu erkennen, welche Kosten tatsächlich notwendig sind.
Ein wichtiger Punkt ist die richtige Bewertung des Kaufpreises.
Dein Makler sollte dir eine Comparative Market Analysis (CMA) zur Verfügung stellen.
Diese basiert auf aktuellen Verkaufsdaten vergleichbarer Immobilien aus dem MLS (Multiple Listing Service), der offiziellen Datenbank der Immobilienverbände.
So kannst du erkennen, ob der Preis marktgerecht ist und unnötige Kosten vermeiden.
Mein Tipp:
Arbeite von Anfang an mit erfahrenen Experten zusammen.
Immobilien als Investment nutzen
Immobilien in Florida bieten attraktive Möglichkeiten zur Kapitalanlage – insbesondere durch Mieteinnahmen.
Was viele nicht wissen:
Die Besteuerung erfolgt in erster Linie in den USA.
Für ausländische Eigentümer gilt grundsätzlich eine Steuer von ca 25 % auf Mieteinnahmen.
In der Praxis wird jedoch fast immer eine sogenannte „ECI-Struktur“ gewählt – dadurch werden Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Abschreibungen berücksichtigt, sodass nur der Gewinn versteuert wird.
Der effektive Steuersatz liegt dadurch häufig im Bereich von ca. 10–25% auf den tatsächlichen Gewinn.
In Deutschland müssen die Einnahmen zwar angegeben werden, werden jedoch durch das Doppelbesteuerungsabkommen nicht doppelt besteuert – sie beeinflussen lediglich den persönlichen Steuersatz.
Ein weiterer Vorteil:
Florida erhebt keine staatliche Einkommenssteuer.
Wichtig ist:
Die richtige Struktur und steuerliche Planung entscheiden maßgeblich darüber, wie rentabel deine Immobilie tatsächlich ist.
Mein Tipp:
Lass dich frühzeitig beraten und plane dein Investment nicht nur nach Kaufpreis, sondern unter Berücksichtigung von Steuern, Struktur und langfristiger Strategie.
Auf Wunsch stelle ich dir ein Netzwerk aus deutschsprachigen Steuerberatern und spezialisierten Anwälten in Florida zur Verfügung und begleite dich auch bei der Verwaltung deiner Immobilie.
Der Tag des Closings (Eigentumsübertragung)
Am Closing-Tag werden alle Zahlungen abgewickelt.
Sobald du eine Immobilie gefunden hast und dein Angebot akzeptiert wurde, beginnt der finale Prozess bis zum Closing.
In der Regel findet das Closing etwa 30–45 Tage nach Vertragsannahme statt.
Bei einem Cash-Kauf kann der Abschluss oft bereits innerhalb von 2–3 Wochen erfolgen.
Am Closing-Tag werden alle Dokumente unterzeichnet und die Eigentumsübertragung offiziell über eine Title Company abgewickelt – entweder persönlich oder vollständig digital.
Die finanzielle Abwicklung erfolgt dabei in der Regel bereits vorab über ein sicheres Treuhandkonto per Banküberweisung (Wire Transfer).
Als Käufer solltest du folgende Kosten einplanen:
• Closing Costs: ca. 1-3 % des Kaufpreises
• anteilige Grundsteuer (Property Tax)
• ggf. Bank- und Finanzierungsgebühren
Wichtig zu wissen:
Die Gesamtprovision liegt in der Regel bei etwa 5–6 % des Kaufpreises und wird in 95% der Fälle vom Verkäufer bezahlt.
Davon erhält der Käufermakler typischerweise ca. 2–3 %.
Nach dem Closing erhältst du die Schlüssel – und bist offiziell Eigentümer deiner Immobilie in Florida.
Du verstehst jetzt, wie der Immobilienkauf in Florida funktioniert.
Wenn du die richtigen Schritte kennst und in der richtigen Reihenfolge umsetzt, kannst du teure Fehler vermeiden und deutlich schneller zu deiner Immobilie in Florida kommen.
Der nächste Schritt ist einfach:
Umsetzen.
Wenn du als Deutscher eine Immobilie in Florida kaufen möchtest und dabei auf Sicherheit, Erfahrung und eine klare Strategie setzen willst, begleite ich dich persönlich durch den gesamten Prozess – von der ersten Beratung bis zum Closing.
Kontaktiere mich gerne direkt:
E-Mail: nina@ninaflorida.com
WhatsApp / Telefon: +1 786 241 6346
Mehr Informationen findest du hier:
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